Formule
Le formule fondamentali da sapere a memoria
La capitalizzazione dei redditi
È il procedimento analitico per stimare il valore di mercato di un immobile che produce un reddito (per esempio un appartamento affittato):
V = Rn / r
- V = valore di mercato dell’immobile;
- Rn = reddito netto annuo, cioè il canone lordo annuo meno le spese di parte padronale (manutenzione, reintegrazione, assicurazione, sfitto e inesigibilità, amministrazione, imposte);
- r = saggio di capitalizzazione, ricavato dal mercato di immobili simili e scritto in forma decimale (4% = 0,04).
Le formule inverse servono quando il quesito chiede un altro dato:
- saggio dal mercato: r = Rn / V
- reddito netto: Rn = V × r
Da ricordare anche a parole: a parità di reddito, se il saggio sale il valore scende. Per questo gli immobili centrali e di pregio hanno saggi più bassi di quelli periferici.
Il valore catastale e i moltiplicatori
Il valore catastale serve come base imponibile con il prezzo-valore e come valore minimo non accertabile ai fini dell’imposta di registro. La formula è una sola:
Valore catastale = rendita catastale × 1,05 × coefficiente
La rendita è quella della visura catastale, non rivalutata: l’1,05 è la rivalutazione del 5% prevista dalla legge. Moltiplicando 1,05 per il coefficiente si ottiene il moltiplicatore complessivo, il numero da sapere a memoria:
Coefficienti e moltiplicatori del valore catastale| Immobile | Coefficiente (rendita già rivalutata) | Moltiplicatore complessivo (rendita della visura) |
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| Abitazione “prima casa” e relative pertinenze | 110 | 115,5 |
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| Altre abitazioni (gruppo A, escluso A/10) e pertinenze | 120 | 126 |
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| Fabbricati del gruppo B (collegi, uffici pubblici, scuole) | 140 | 147 |
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| Uffici e studi A/10 e gruppo D | 60 | 63 |
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| Negozi C/1 e gruppo E | 40,8 | 42,84 |
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| Terreni agricoli (reddito dominicale rivalutato del 25%) | 90 | 112,5 |
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Regola pratica: se il testo ti dà la rendita catastale e basta, usa il moltiplicatore complessivo (115,5, 126…); se ti dà la rendita “già rivalutata”, usa il coefficiente (110, 120…). Mai entrambe le cose.
Riferimenti: art. 52 D.P.R. 131/1986; art. 3, c. 48, L. 662/1996.