Materia d’esame · Allegato C D.P.R. 138/1998 · Standard IVS
Quiz di Estimo per l’esame da Agente Immobiliare: programma e quesiti 2026
Programma di Estimo per l’esame da agente immobiliare in Camera di Commercio, novità normative in vigore nel 2026 e 10 quesiti commentati, tratti dai 100 della banca dati di ImmoQuiz.
Un appartamento di 95 m² commerciali si trova in una zona dove immobili simili si vendono a 2.400 €/m². Qual è il valore con stima sintetica monoparametrica?
Scegli una risposta: correzione e commento normativo compaiono subito.
Programma ministeriale · D.M. 300/1990
Cosa si studia in Estimo
L’estimo richiede di conoscere gli aspetti economici del giudizio di stima (valore di mercato, di costo, di trasformazione, complementare, di surrogazione e di capitalizzazione) e i procedimenti sintetico-comparativo, per capitalizzazione dei redditi e a costo di ricostruzione deprezzato.
Una parte importante sono gli esercizi di calcolo: superficie commerciale secondo l’Allegato C del D.P.R. 138/1998, matematica finanziaria (interesse composto, annualità, ammortamento dei mutui) e stime particolari come usufrutto, danni, servitù ed espropri.
Allegato C D.P.R. 138/1998
Standard IVS
Codice delle Valutazioni Immobiliari
Novità normative in vigore nel 2026
Indennità di espropriazione
Per le aree edificabili l’indennità è pari al valore venale, aumentato del 10% in caso di cessione volontaria; per le aree non edificabili non si applicano più i valori agricoli medi tabellari.
Artt. 37 e 40 D.P.R. 327/2001; Corte costituzionale 181/2011
Quesiti commentati
10 quesiti di Estimo con risposta e commento
Ogni quesito riporta la risposta corretta, la spiegazione in tre frasi e la norma di riferimento, nel testo vigente.
Quesito 1 · Estimo · difficoltà difficile
Un immobile rende un canone lordo annuo di 12.000 €, le spese di parte proprietaria incidono per il 25% e il saggio di capitalizzazione è del 4%. Qual è il valore stimato?
A300.000 €
B360.000 €
C270.000 €
D225.000 €Risposta corretta
Commento: Il reddito netto si ottiene sottraendo le spese dal reddito lordo: 12.000 € − 25% = 9.000 €. Applicando la formula V = Rn / r si ottiene 9.000 € / 0,04 = 225.000 €. Il valore di 300.000 € sarebbe l'errore tipico di chi capitalizza il reddito lordo invece di quello netto.
Riferimento normativo: Estimo: procedimento analitico di stima
Quesito 2 · Estimo · difficoltà difficile
Secondo il D.P.R. 138/1998, un terrazzo di 40 m² NON comunicante con i vani principali quanti metri quadrati di superficie apporta?
A12 m²
B6 m²
C4,5 m²Risposta corretta
D4,75 m²
Commento: Per balconi e terrazzi non comunicanti con i vani principali si applica il 15% fino a 25 m² e il 5% per la quota eccedente. Il calcolo è quindi 25 × 15% = 3,75 m² più 15 × 5% = 0,75 m², per un totale di 4,5 m². Se il terrazzo fosse comunicante, il risultato sarebbe 25 × 30% + 15 × 10% = 9 m².
Un immobile varrà 110.250 € tra due anni. Qual è il suo valore attuale al saggio del 5% annuo (interesse composto)?
A100.000 €Risposta corretta
B99.225 €
C105.000 €
D104.738 €
Commento: Per riportare all'attualità un valore futuro si divide per il fattore di anticipazione, cioè (1 + r) elevato al numero di anni. Con r = 5% e n = 2 anni il fattore è 1,05² = 1,1025. Il valore attuale è quindi 110.250 € / 1,1025 = 100.000 €.
Un appartamento misura 80 m² lordi (vani e muri) e ha un balcone comunicante di 10 m². Qual è la superficie commerciale secondo il D.P.R. 138/1998?
A90 m²
B83 m²Risposta corretta
C81 m²
D85 m²
Commento: I balconi comunicanti con i vani principali si computano al 30% fino a 25 m². Il balcone apporta quindi 10 m² × 30% = 3 m². La superficie commerciale è 80 m² + 3 m² = 83 m².
MCA: un comparabile di 100 m² è stato venduto a 200.000 €. Il soggetto misura 90 m² e il prezzo marginale della superficie è 1.800 €/m². Qual è il prezzo corretto del comparabile?
A180.000 €
B218.000 €
C182.000 €Risposta corretta
D200.000 €
Commento: L'aggiustamento per la superficie è pari alla differenza di superficie tra soggetto e comparabile moltiplicata per il prezzo marginale. Qui la differenza è 90 − 100 = −10 m², quindi l'aggiustamento è −10 × 1.800 € = −18.000 €. Il prezzo corretto del comparabile è 200.000 € − 18.000 € = 182.000 €.
Riferimento normativo: Codice delle Valutazioni Immobiliari (MCA)
Quesito 6 · Estimo · difficoltà difficile
Un'area consentirà di costruire un fabbricato del valore di 800.000 € tra un anno; i costi di trasformazione, compreso il profitto del promotore, sono 590.000 € riferiti alla stessa data. Al saggio del 5%, quanto vale oggi l'area?
A210.000 €
B200.000 €Risposta corretta
C220.500 €
D190.000 €
Commento: Il valore di un'area edificabile si stima come valore di trasformazione: differenza tra il valore di mercato del fabbricato realizzabile e i costi necessari per costruirlo, compreso il profitto del promotore. Poiché i valori sono riferiti alla fine dei lavori, la differenza va scontata all'attualità dividendo per il fattore (1 + r) elevato al numero di anni. Il valore dell'area è quindi (800.000 € − 590.000 €) / 1,05 = 210.000 € / 1,05 = 200.000 €.
Riferimento normativo: Estimo: stima delle aree edificabili
Quesito 7 · Estimo · difficoltà media
Un immobile dal valore effettivo di 400.000 € è assicurato contro l'incendio per 300.000 €. Un incendio causa un danno di 100.000 €. Quanto indennizza l'assicuratore, salvo patto contrario?
A100.000 €
B300.000 €
C75.000 €Risposta corretta
D25.000 €
Commento: L'art. 1907 c.c. stabilisce che, se l'assicurazione copre solo una parte del valore che la cosa aveva al tempo del sinistro, l'assicuratore risponde dei danni in proporzione di tale parte, salvo patto contrario. Qui il rapporto è 300.000 € / 400.000 € = 75%, quindi l'indennizzo è 100.000 € × 75% = 75.000 €. È la cosiddetta regola proporzionale, che si evita assicurando il valore pieno o pattuendo una formula a primo rischio assoluto.
Riferimento normativo: Art. 1907 c.c.
Quesito 8 · Estimo · difficoltà difficile
La sostituzione dell'ascensore costa 24.000 €. Un condomino ha 100 millesimi di proprietà e una quota del 15% nella tabella per altezza dei piani. Quanto paga, salvo diversa convenzione?
A2.400 €
B3.000 €Risposta corretta
C3.600 €
D1.200 €
Commento: L'art. 1124 c.c. stabilisce che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità a cui servono, per metà in ragione del valore delle singole unità e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. La prima metà è 12.000 € × 100/1.000 = 1.200 €, la seconda 12.000 € × 15% = 1.800 €. Il condomino paga quindi 1.200 € + 1.800 € = 3.000 €.
Riferimento normativo: Art. 1124 c.c.
Quesito 9 · Estimo · difficoltà difficile
Quale quota annua costante posticipata occorre accantonare per 10 anni, al saggio del 5%, per ricostituire un capitale di 100.000 € (quota di reintegrazione)? Arrotondare all'euro.
A10.000 €
B12.950 €
C7.950 €Risposta corretta
D5.000 €
Commento: La quota di reintegrazione è la rata costante che, accumulata a interesse composto, ricostituisce un capitale alla fine di n anni: Qr = C × r / (q^n − 1). Con C = 100.000 €, r = 5% e n = 10 si ha q^n − 1 = 0,628895. La quota è quindi 100.000 € × 0,05 / 0,628895 = 7.950 € circa.
Riferimento normativo: Matematica finanziaria: quota di reintegrazione
Quesito 10 · Estimo · difficoltà facile
Un'area edificabile ha un valore venale di 150.000 € e il proprietario conclude l'accordo di cessione volontaria. A quanto ammonta l'indennità di espropriazione?
A150.000 €
B112.500 €
C165.000 €Risposta corretta
D180.000 €
Commento: L'art. 37, comma 1, del D.P.R. 327/2001 determina l'indennità di espropriazione di un'area edificabile nella misura pari al valore venale del bene. Il comma 2 prevede che, se è stato concluso l'accordo di cessione, l'indennità sia aumentata del 10%. L'indennità è quindi 150.000 € × 1,10 = 165.000 €.
Riferimento normativo: Art. 37 D.P.R. 327/2001
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La banca dati contiene 100 quesiti di Estimo, ciascuno con quattro risposte, la spiegazione in tre frasi e il riferimento normativo.
Su quali norme si basano i quesiti di Estimo?
I quesiti sono redatti sul testo vigente delle norme del programma d’esame, in particolare: Allegato C D.P.R. 138/1998, Standard IVS, Codice delle Valutazioni Immobiliari.
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Guide all’esame
Sedi, materie, prova orale e formulario
Il programma d’esame è nazionale (D.M. 300/1990); calendario e modalità di svolgimento li stabilisce ciascuna Camera di Commercio.