Quando si paga la plusvalenza sulla vendita di una casa?

Quando l’immobile è venduto entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione. Non si paga se è stato ricevuto per successione o se è stato abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita.

Quanto si paga di plusvalenza sulla vendita di un immobile?

Con l’imposta sostitutiva chiesta al notaio si paga il 26% della plusvalenza, cioè del prezzo di vendita meno il costo di acquisto e i costi inerenti documentati. In alternativa la plusvalenza si somma agli altri redditi e paga l’IRPEF ordinaria con le addizionali.

Ho ricevuto la casa in donazione: da quando contano i 5 anni?

Dalla data in cui il donante l’aveva acquistata, e il costo da sottrarre al prezzo di vendita è quello sostenuto dal donante. Per questo una casa donata e venduta subito è esente se il donante la possedeva da più di cinque anni.

Si paga la plusvalenza su una casa ereditata?

No: gli immobili ricevuti per successione sono esclusi dalla tassazione della plusvalenza, anche se sull’immobile sono stati fatti lavori con il Superbonus.

Cosa cambia se ho fatto lavori con il Superbonus?

Dal 2024 la plusvalenza è tassabile se vendi entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, salvo successione e abitazione principale per la maggior parte di quel periodo. Se hai fruito del 110% con sconto in fattura o cessione del credito, le spese dei lavori non contano nel costo nei primi cinque anni e contano per il 50% dopo.

Conviene l’imposta sostitutiva del 26% o l’IRPEF?

Il 26% chiesto al notaio conviene se il reddito arriva al secondo o al terzo scaglione IRPEF (33% o 43%, più le addizionali), perché la plusvalenza sommata agli altri redditi pagherebbe di più. Con redditi bassi l’IRPEF al 23% può costare meno, ma la plusvalenza può far salire di scaglione.

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Calcolo plusvalenza immobiliare: quando si paga e quanto

La plusvalenza sulla vendita di una casa si paga se vendi entro 5 anni dall’acquisto o, dal 2024, entro 10 anni dalla fine dei lavori Superbonus. È esente se l’hai ereditata o se è stata abitazione principale tua o dei tuoi familiari per la maggior parte del tempo; con l’imposta sostitutiva chiesta al notaio paghi il 26%. Inserisci i tuoi dati: il risultato si aggiorna mentre scrivi.

Punti chiave d’esame sulla plusvalenza immobiliare

All’esame da agente immobiliare la plusvalenza è materia di Diritto tributario: quando la vendita di un immobile la rende tassabile, come si calcola e come si paga.

Voce	Regola	Norma
Quando la plusvalenza è tassabile
Vendita entro 5 anniArt. 67, c. 1, lett. b), TUIR	Tassabile se l’immobile è stato acquistato o costruito da non più di 5 anni	Art. 67, c. 1, lett. b), TUIR
SuccessioneArt. 67, c. 1, lett. b), TUIR	Esente: gli immobili ricevuti per successione sono esclusi	Art. 67, c. 1, lett. b), TUIR
Abitazione principaleVale anche se si vende prima dei 5 anniArt. 67, c. 1, lett. b), TUIR	Esente se è stata abitazione principale del venditore o dei familiari per la maggior parte del periodo	Art. 67, c. 1, lett. b), TUIR
DonazioneArtt. 67 e 68 TUIR	I 5 anni decorrono dall’acquisto del donante; il costo è quello pagato dal donante	Artt. 67 e 68 TUIR
Superbonus (dal 2024)Art. 67, c. 1, lett. b-bis), TUIR; L. 213/2023	Tassabile se si vende entro 10 anni dalla conclusione dei lavori, salvo successione e abitazione principale per la maggior parte di quel periodo	Art. 67, c. 1, lett. b-bis), TUIR; L. 213/2023
Terreni edificabiliNiente imposta sostitutiva del 26% dal notaio: si dichiara nei redditiArt. 67, c. 1, lett. b), TUIR	Plusvalenza sempre tassabile, senza limite di tempo	Art. 67, c. 1, lett. b), TUIR
Come si calcola
PlusvalenzaArt. 68 TUIR	Prezzo di vendita − costo di acquisto e costi inerenti documentati	Art. 68 TUIR
Costi inerentiNon la manutenzione ordinariaArt. 68 TUIR	Notaio e imposte dell’acquisto, provvigioni, lavori incrementativi documentati	Art. 68 TUIR
Spese del SuperbonusSe l’immobile è posseduto da oltre 5 anni il prezzo d’acquisto si rivaluta con l’indice ISTATArt. 68 TUIR; L. 213/2023	Con il 110% e sconto in fattura o cessione del credito: non contano se i lavori sono conclusi da non più di 5 anni, contano al 50% se da più di 5	Art. 68 TUIR; L. 213/2023
Come si paga
Imposta sostitutivaIl notaio la versa con la provvista del venditore, che evita l’IRPEF ordinariaArt. 1, c. 496, L. 266/2005	26% della plusvalenza, chiesta al notaio nell’atto di vendita	Art. 1, c. 496, L. 266/2005
Superbonus e 26%Art. 1, c. 65, L. 213/2023	L’imposta sostitutiva si può chiedere anche per le plusvalenze da Superbonus	Art. 1, c. 65, L. 213/2023
Tassazione ordinariaSi dichiara nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo alla venditaArtt. 11 e 67 TUIR	La plusvalenza si somma agli altri redditi: IRPEF al 23%, 33% o 43% più le addizionali	Artt. 11 e 67 TUIR
Da non confondere: prima casaÈ una regola dell’imposta di registro, diversa dalla plusvalenzaNota II-bis, c. 4, art. 1 Tariffa D.P.R. 131/1986	Vendere entro 5 anni la casa comprata con le agevolazioni fa decadere dal bonus, salvo riacquisto entro 1 anno	Nota II-bis, c. 4, art. 1 Tariffa D.P.R. 131/1986

Formule, esenzioni ed esempi

Come si calcola la plusvalenza sulla vendita di casa

Prima si guarda se la plusvalenza è tassabile: dipende da quando e come hai ricevuto l’immobile, da come l’hai usato e dai lavori con il Superbonus. Solo se è tassabile si calcola l’imposta, di solito con il 26% chiesto al notaio.

Esente o tassabile?

Situazione	Plusvalenza
Vendita entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione	Tassabile
Vendita dopo più di 5 anni	Esente
Abitazione principale tua o dei familiari per la maggior parte del periodo	Esente, anche entro 5 anni
Immobile ricevuto per successione	Esente, sempre
Immobile ricevuto in donazione	Come per il donante: 5 anni dal suo acquisto e costo pagato da lui
Lavori Superbonus conclusi da non più di 10 anni	Tassabile, salvo successione o abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni
Terreno edificabile	Sempre tassabile, senza il 26% dal notaio

Formule

Plusvalenza = prezzo di vendita − (prezzo d’acquisto + costi inerenti documentati)
Imposta sostitutiva = plusvalenza × 26%, chiesta al notaio
Tassazione ordinaria = plusvalenza × aliquota IRPEF marginale + addizionali
Superbonus al 110% con sconto o cessione: spese al 0% entro 5 anni dalla fine dei lavori, al 50% dopo

Esempi svolti

Bilocale comprato 3 anni fa a 180.000 €, con 12.000 € di costi d’acquisto, e rivenduto a 220.000 €: plusvalenza 28.000 €, imposta sostitutiva 7.280 €. Con l’IRPEF al 43% sarebbero 12.040 €: il 26% fa risparmiare 4.760 €.
Casa comprata dalla madre nel 2017 a 120.000 €, donata al figlio nel 2024 e venduta nel 2026 a 170.000 €: dall’acquisto della donante sono passati più di 5 anni, quindi la plusvalenza di 50.000 € è esente (13.000 € di imposta risparmiati).
Casa comprata 4 anni fa a 200.000 €, abitata come abitazione principale per 3 anni e venduta a 230.000 €: anche se sono passati meno di 5 anni la plusvalenza di 30.000 € è esente.
Casa comprata a 200.000 €, lavori Superbonus al 110% con sconto in fattura per 80.000 € conclusi 2 anni fa, vendita a 300.000 €: le spese non contano, quindi plusvalenza 100.000 € e 26.000 € di imposta. Con la detrazione in dichiarazione, senza sconto né cessione, le spese conterebbero per intero: 20.000 € di plusvalenza e 5.200 € di imposta.
Casa ereditata, dichiarata nella successione per 160.000 € e venduta dopo un anno a 205.000 €: la plusvalenza di 45.000 € è esente, perché gli immobili ricevuti per successione sono sempre esclusi.

Norme di riferimento

Art. 67, c. 1, lett. b), TUIR: plusvalenze da immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi successione e abitazione principale; per i donati conta l’acquisto del donante; terreni edificabili sempre tassabili
Art. 67, c. 1, lett. b-bis), TUIR (art. 1, cc. 64-66, L. 213/2023): dal 2024 immobili con lavori Superbonus conclusi da non più di dieci anni
Art. 68 TUIR: prezzo d’acquisto o costo di costruzione aumentato dei costi inerenti; per i donati il costo del donante; quota delle spese Superbonus
Art. 1, c. 496, L. 266/2005: imposta sostitutiva del 26% chiesta al notaio, estesa al Superbonus dall’art. 1, c. 65, L. 213/2023
Circolare dell’Agenzia delle Entrate 13/E del 13 giugno 2024: plusvalenze da Superbonus

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