Domanda 1 · Mediazione
Chi è il mediatore secondo il Codice civile e quali sono i suoi obblighi principali?
Punti chiave della risposta
- Definizione (art. 1754 c.c.): mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare
- Imparzialità: nessun rapporto di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con le parti
- Obbligo di comunicare le circostanze note relative a valutazione e sicurezza dell'affare (art. 1759 c.c.)
- Diritto alla provvigione se l'affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 c.c.)
Riferimenti: Artt. 1754-1765 c.c.
Domanda 2 · Catasto
Cos'è la rendita catastale e a cosa serve nella compravendita?
Punti chiave della risposta
- Reddito medio ordinario attribuito dal Catasto all'unità immobiliare
- Si calcola come consistenza × tariffa d'estimo (zona censuaria, categoria, classe)
- Valore catastale: rendita + 5% × 110 prima casa (115,5), × 120 altre abitazioni e pertinenze (126), × 60 A/10 e D (63), × 40,8 C/1 ed E (42,84), × 140 gruppo B (147)
- Rilevante per imposte (IMU, registro con prezzo-valore) e per la conformità catastale nell'atto (L. 122/2010)
Riferimenti: D.P.R. 1142/1949; art. 19, c. 14, D.L. 78/2010
Domanda 3 · Diritto Tributario
Quali imposte si pagano nell'acquisto di una casa da un privato e da un'impresa costruttrice?
Punti chiave della risposta
- Da privato: imposta di registro 9% (2% prima casa) + ipotecaria e catastale fisse 50 € ciascuna
- Da impresa (vendita imponibile IVA): IVA 10% (4% prima casa, 22% abitazioni di lusso)
- Con IVA: registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 € ciascuna
- Prezzo-valore: per acquirenti persone fisiche, base imponibile il valore catastale (L. 266/2005)
Riferimenti: D.P.R. 131/1986; D.P.R. 633/1972; L. 266/2005
Domanda 4 · Diritto Civile
Che differenza c'è tra contratto preliminare e definitivo? Cosa succede se una parte non si presenta al rogito?
Punti chiave della risposta
- Il preliminare obbliga le parti a stipulare il definitivo; il definitivo trasferisce la proprietà (consenso traslativo, art. 1376 c.c.)
- Forma scritta a pena di nullità per entrambi (artt. 1350-1351 c.c.)
- In caso di inadempimento: esecuzione specifica con sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.)
- In alternativa: diffida ad adempiere e risoluzione con risarcimento, oppure recesso con caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.)
Riferimenti: Artt. 1350, 1351, 1376, 1385, 2932 c.c.
Domanda 5 · Diritto Civile
Cosa sono le parti comuni del condominio e come decide l'assemblea?
Punti chiave della risposta
- Parti comuni (art. 1117 c.c.): suolo, fondazioni, tetti, scale, portoni, impianti, salvo diverso titolo
- Spese ripartite in base ai millesimi (art. 1123 c.c.)
- Assemblea: maggioranze diverse per ordinaria amministrazione, innovazioni e nomina dell'amministratore (art. 1136 c.c.)
- Chi vende deve informare su spese deliberate: l'acquirente è obbligato in solido per l'anno in corso e il precedente (art. 63 disp. att. c.c.)
Riferimenti: Artt. 1117, 1123, 1136 c.c.; art. 63 disp. att. c.c.
Domanda 6 · Diritto Tributario
Come si tassa un contratto di locazione abitativa?
Punti chiave della risposta
- Registrazione entro 30 giorni; obbligo solidale di locatore e conduttore
- Regime ordinario: imposta di registro 2% del canone annuo (minimo 67 € la prima volta), bollo e IRPEF sul canone
- Cedolare secca: 21% canone libero, 10% canone concordato, sostitutiva di IRPEF, registro e bollo (art. 3 D.Lgs. 23/2011)
- Con la cedolare il locatore rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone
Riferimenti: D.P.R. 131/1986; art. 3 D.Lgs. 23/2011
Domanda 7 · Diritto Tributario
Quali sono i requisiti per le agevolazioni "prima casa"?
Punti chiave della risposta
- Abitazione non di lusso: categorie diverse da A/1, A/8, A/9
- Immobile nel Comune di residenza o in cui la si trasferisce entro 18 mesi (o di lavoro)
- Non essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge di altra casa nello stesso Comune
- Se si possiede già una casa acquistata con le agevolazioni, è possibile ottenerle di nuovo impegnandosi a venderla entro 2 anni (comma 4-bis, come modificato dalla L. 207/2024)
Riferimenti: Nota II-bis, art. 1 Tariffa parte I, D.P.R. 131/1986 (mod. L. 207/2024)
Domanda 8 · Estimo
Come si calcola la superficie commerciale di un appartamento?
Punti chiave della risposta
- Muri interni e perimetrali per intero fino a 50 cm; muri in comune al 50% fino a 25 cm
- Balconi e terrazze comunicanti: 30% fino a 25 m², 10% per l'eccedenza
- Cantine e soffitte: 50% se comunicanti, 25% se non comunicanti
- Giardino esclusivo: 10% fino alla superficie dei vani, 2% per l'eccedenza (Allegato C D.P.R. 138/1998)
Riferimenti: Allegato C, D.P.R. 138/1998
Domanda 9 · Catasto
Quali verifiche di conformità catastale e urbanistica servono per vendere un fabbricato?
Punti chiave della risposta
- Conformità catastale: dati, planimetrie e dichiarazione di conformità allo stato di fatto, a pena di nullità (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985)
- Conformità urbanistica: nell'atto vanno indicati gli estremi del titolo edilizio, a pena di nullità (art. 46 D.P.R. 380/2001)
- Per edifici iniziati prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva
- Eventuali difformità vanno sanate prima del rogito (CILA/SCIA in sanatoria, variazione DOCFA)
Riferimenti: Art. 29 L. 52/1985; artt. 40 L. 47/1985 e 46 D.P.R. 380/2001
Domanda 10 · Diritto Civile
Come circola oggi un immobile di provenienza donativa (riforma 2025)?
Punti chiave della risposta
- La donazione di immobili richiede l'atto pubblico con testimoni, a pena di nullità (art. 782 c.c.)
- Dal 18/12/2025 la riduzione della donazione non pregiudica i terzi acquirenti dal donatario (art. 563 c.c., mod. L. 182/2025)
- Il donatario deve compensare in denaro i legittimari; eliminati l'azione di restituzione verso i terzi e l'atto di opposizione
- Successioni già aperte: salvi i legittimari che entro 6 mesi (18/06/2026) hanno notificato e trascritto domanda di riduzione o opposizione
Riferimenti: Artt. 553 ss., 561, 563 e 782 c.c.; art. 44 L. 182/2025
Domanda 11 · Diritto Tributario
Quali termini bisogna rispettare per non decadere dalle agevolazioni "prima casa"?
Punti chiave della risposta
- Trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi dall'acquisto, se non vi si risiede già
- Non vendere entro 5 anni, salvo riacquisto di altra abitazione principale entro 1 anno (comma 4, termine invariato)
- Se si possiede già una casa agevolata, venderla entro 2 anni dal nuovo acquisto (comma 4-bis, mod. L. 207/2024)
- Decadenza: recupero della differenza d'imposta, interessi e sanzione del 30%
Riferimenti: Nota II-bis, art. 1 Tariffa parte I, D.P.R. 131/1986; art. 1, c. 116, L. 207/2024
Domanda 12 · Mediazione
Illustra le incompatibilità dell'agente immobiliare dopo la L. 238/2021.
Punti chiave della risposta
- Incompatibile con impresa di produzione, vendita, rappresentanza o promozione di beni del medesimo settore, e con il ruolo di suo dipendente
- Incompatibile con il lavoro di dipendente pubblico (salvo part-time ≤ 50%, nota MISE 12/05/2022) e di dipendente o collaboratore di imprese di servizi finanziari
- Fatta salva la mediazione creditizia (art. 128-sexies TUB); incompatibili le professioni intellettuali dello stesso settore e i conflitti di interesse
- Compatibile con l'amministrazione di condominio (CGUE C-242/23; Cons. Stato n. 1925/2025), valutando i conflitti in concreto
Riferimenti: Art. 5, c. 3, L. 39/1989 (mod. L. 37/2019 e L. 238/2021)
Domanda 13 · Mediazione
Come si calcola e fattura la provvigione di una compravendita?
Punti chiave della risposta
- Provvigione dovuta da ciascuna parte (art. 1755 c.c.), secondo accordo, tariffe o usi
- Esempio: 3% su 250.000 € = 7.500 € + IVA 22% (1.650 €) = 9.150 €
- Fattura al momento del pagamento (art. 6 D.P.R. 633/1972), con pagamento tracciabile
- Nell'atto notarile vanno indicati importo, modalità di pagamento e dati del mediatore (art. 35, c. 22, D.L. 223/2006)
Riferimenti: Art. 1755 c.c.; D.P.R. 633/1972; D.L. 223/2006
Domanda 14 · Catasto
Salva Casa (D.L. 69/2024): tolleranze, stato legittimo, cambi d'uso e sottotetti.
Punti chiave della risposta
- Tolleranze per interventi entro il 24/05/2024: 2% oltre 500 m², 3% da 300 a 500, 4% da 100 a 300, 5% sotto 100, 6% sotto 60 m²; dopo, 2%
- Stato legittimo: titolo della costruzione o dell'ultimo intervento sull'intero immobile, integrato dai titoli successivi (art. 9-bis)
- Cambio d'uso senza opere nella stessa categoria funzionale sempre consentito (art. 23-ter)
- Sottotetti: recupero anche in deroga alle distanze attuali, rispettando quelle dell'epoca e l'altezza assentita (art. 2-bis)
Riferimenti: D.P.R. 380/2001 (mod. D.L. 69/2024, L. 105/2024)
Domanda 15 · Diritto Tributario
Prezzo-valore e scomputo delle imposte del preliminare: come si calcolano?
Punti chiave della risposta
- Prezzo-valore: acquirente persona fisica non imprenditore, abitazioni e pertinenze, anche da impresa in esenzione IVA
- Obbligo di indicare il prezzo reale; se occultato si tassa l'intero corrispettivo, con sanzioni; onorari notarili ridotti del 30%
- Imposte del preliminare (0,5% caparra, 3% acconto) scomputate al rogito: 10.800 € − 650 € = 10.150 €
- Base imponibile uguale al valore catastale anche se il prezzo è inferiore (es. 500 € × 115,5 × 2% = 1.155 €)
Riferimenti: Art. 1, c. 497, L. 266/2005; D.P.R. 131/1986