Esempio 1 · Estimo
Stima per capitalizzazione dei redditi
Estimo: procedimento analitico di stima (valore di capitalizzazione)
Il valore di mercato di un immobile a reddito si ottiene capitalizzando il reddito netto annuo, cioè il canone lordo meno le spese di parte padronale (manutenzione, reintegrazione, assicurazione, sfitto e inesigibilità, amministrazione, imposte), al saggio ricavato dal mercato.
Formule
- Rn = Rl − Sp
- V = Rn / r
- r = Rn / V (formula inversa)
Dati
- Canone lordo annuo (Rl)
- 12.000 €
- Spese di parte padronale (Sp)
- 25% del canone
- Saggio di capitalizzazione (r)
- 4%
Svolgimento
- 1Reddito netto: Rn = 12.000 € − 25% = 9.000 €.
- 2Valore: V = 9.000 € / 0,04 = 225.000 €.
- 3Formula inversa: un immobile simile venduto a 300.000 € con reddito netto di 12.000 € indica un saggio r = 12.000 € / 300.000 € = 4%.
Valore di mercato stimato: 225.000 €
Errore frequente: dividere il canone lordo per il saggio senza detrarre le spese (qui si otterrebbero 300.000 €, un valore sovrastimato).
Esempio 2 · Diritto Tributario
Base imponibile con il prezzo-valore e imposta di registro
Art. 1, c. 497, L. 266/2005; art. 52 D.P.R. 131/1986; art. 1 Tariffa, parte I, e Nota II-bis
Nella vendita di un’abitazione a una persona fisica che non agisce nell’esercizio d’impresa o di professione, l’acquirente può chiedere che la base imponibile sia il valore catastale anziché il prezzo, che va comunque indicato nell’atto. Il valore catastale è la rendita rivalutata del 5% moltiplicata per il coefficiente.
Formule
- Valore catastale = rendita × 1,05 × coefficiente
- Prima casa: × 110 (coefficiente unico 115,5) · Altre abitazioni: × 120 (coefficiente unico 126)
- Registro = valore × 2% (prima casa, minimo 1.000 €) oppure × 9% (minimo 1.000 €)
Dati
- Rendita catastale
- 750 €
- Venditore
- privato (vendita soggetta a imposta di registro)
- Imposte ipotecaria e catastale
- 50 € ciascuna
Svolgimento
- 1Prima casa: 750 € × 1,05 × 110 = 86.625 €; registro 2% = 1.732,50 €, superiore al minimo di 1.000 €.
- 2Seconda casa: 750 € × 1,05 × 120 = 94.500 €; registro 9% = 8.505 €.
- 3Con una rendita di 300 € la prima casa darebbe 693 €: si paga il minimo di 1.000 €.
Totale prima casa: 1.832,50 € · seconda casa: 8.605 € (registro più ipotecaria e catastale)
Se il corrispettivo è occultato anche in parte, le imposte si applicano sull’intero prezzo pattuito, con le sanzioni previste.
Esempio 3 · Diritto Tributario
Locazione abitativa: regime ordinario o cedolare secca
Art. 5 Tariffa, parte I, e art. 17 D.P.R. 131/1986; art. 3 D.Lgs. 23/2011; art. 4 D.L. 50/2017
Senza cedolare secca il contratto sconta l’imposta di registro (2% del canone annuo, divisa a metà tra le parti salvo patto contrario) e l’imposta di bollo, e il canone concorre al reddito IRPEF del locatore. Con la cedolare secca il locatore paga un’imposta sostitutiva di IRPEF, addizionali, registro e bollo, e rinuncia agli aggiornamenti del canone.
Formule
- Registro = canone annuo × 2% (prima annualità: minimo 67 €)
- Cedolare = canone annuo × 21% (canone libero) oppure × 10% (canone concordato)
Dati
- Canone
- 800 € al mese (9.600 € l’anno)
- Contratto
- 2 originali di 4 facciate
Svolgimento
- 1Regime ordinario: registro 9.600 € × 2% = 192 € l’anno, più bollo 2 × 16 € = 32 €; il reddito IRPEF è il maggiore tra la rendita rivalutata e il canone ridotto del 5%.
- 2Cedolare secca a canone libero: 9.600 € × 21% = 2.016 €, senza registro né bollo; a canone concordato (10%): 960 €.
- 3Minimo di 67 €: con un canone di 3.000 € il 2% sarebbe 60 €, quindi per la prima annualità si pagano 67 €.
- 4Locazioni brevi: 21% per un solo appartamento scelto dal locatore e 26% per l’altro (es. 10.000 € di canoni → 2.100 € e 2.600 €); dal 2026, oltre due appartamenti, l’attività si presume d’impresa.
Cedolare a canone libero: 2.016 € l’anno · registro ordinario: 192 € l’anno più IRPEF
La convenienza della cedolare dipende dall’aliquota IRPEF marginale del locatore: il confronto va fatto sulle imposte complessive, non solo sul registro.
Esempio 4 · Mediazione
Provvigione del mediatore, IVA e ritenuta d’acconto
Art. 1755 c.c.; D.P.R. 633/1972; art. 25-bis D.P.R. 600/1973
La provvigione spetta al mediatore da ciascuna delle parti, nella misura pattuita o secondo gli usi, ed è soggetta a IVA al 22%. Se il cliente è un sostituto d’imposta (ad esempio un’impresa), all’atto del pagamento trattiene una ritenuta del 23% sul 50% dell’imponibile, cioè l’11,50% della provvigione.
Formule
- Provvigione = prezzo × percentuale
- IVA = provvigione × 22%
- Ritenuta = provvigione × 50% × 23% (base 20% se il mediatore si avvale di dipendenti o terzi)
Dati
- Prezzo di vendita
- 250.000 €
- Provvigione pattuita
- 3%
- Cliente
- impresa (sostituto d’imposta)
Svolgimento
- 1Provvigione: 250.000 € × 3% = 7.500 €.
- 2IVA 22%: 1.650 €; totale fattura 9.150 €.
- 3Ritenuta: 7.500 € × 50% × 23% = 862,50 € (con base 20%: 345 €), versata all’Erario dal cliente.
Il cliente impresa versa all’agenzia 8.287,50 €; un privato pagherebbe l’intera fattura di 9.150 €
Il privato non è sostituto d’imposta e non applica la ritenuta; l’agente in regime forfettario non addebita IVA e non subisce ritenuta.