Chi può diventare agente immobiliare, quali attività sono incompatibili, quanto costa abilitarsi e cosa rischia chi media senza patentino: le regole della L. 39/1989 con i riferimenti normativi e i quesiti d’esame di Disciplina della Mediazione.
Il “patentino” è l’abilitazione all’attività di agente d’affari in mediazione: dopo la soppressione del ruolo (D.Lgs. 59/2010) si ottiene con i requisiti dell’art. 2 L. 39/1989 e si esercita con la SCIA e l’iscrizione nel Registro delle imprese o nel REA.
Voce
Requisito
Norma
Requisiti personali
Età e cittadinanzaArt. 2, c. 3, lett. a), L. 39/1989
Maggiore età; cittadinanza italiana o UE, oppure stranieri residenti in Italia
Art. 2, c. 3, lett. a), L. 39/1989
CapacitàArt. 2, c. 3, L. 39/1989
Godimento dei diritti civili; non essere interdetti o inabilitati
Art. 2, c. 3, L. 39/1989
Requisiti professionali
Titolo di studioLa legge non richiede un indirizzo di studi specificoArt. 2, c. 3, lett. e), L. 39/1989 (mod. L. 57/2001)
Diploma di scuola secondaria di secondo grado
Art. 2, c. 3, lett. e), L. 39/1989 (mod. L. 57/2001)
Corso di formazioneDurata, frequenza minima e costo li stabiliscono la Regione e l’ente formatoreArt. 2, c. 3, lett. e), L. 39/1989
Corso abilitante riconosciuto dalla Regione
Art. 2, c. 3, lett. e), L. 39/1989
Esame di idoneitàPresso la Camera della provincia di residenza o di domicilio professionale, nelle sessioni fissate dal bandoArt. 2 L. 39/1989; D.M. 300/1990
Prova scritta e prova orale presso la Camera di Commercio
Art. 2 L. 39/1989; D.M. 300/1990
Requisiti morali
Condanne ostativeTra gli altri: delitti contro la P.A., la fede pubblica e il patrimonio; ogni delitto non colposo punito con la reclusione non inferiore nel minimo a 2 anni e nel massimo a 5Art. 2, c. 3, L. 39/1989
Nessuna condanna per i delitti indicati dalla legge, salvo riabilitazione
Art. 2, c. 3, L. 39/1989
Cause ostative antimafiaArt. 67 D.Lgs. 159/2011
Nessuna misura di prevenzione definitiva
Art. 67 D.Lgs. 159/2011
Avvio dell’attività
SCIA e iscrizioneIl ruolo dei mediatori è stato soppresso; i requisiti servono a titolare, legali rappresentanti, dipendenti e collaboratori che svolgono l’attivitàArt. 73 D.Lgs. 59/2010; D.M. 26/10/2011
SCIA alla Camera di Commercio e iscrizione nel Registro delle imprese o nel REA
Art. 73 D.Lgs. 59/2010; D.M. 26/10/2011
Polizza RC professionaleArt. 3, c. 5-bis, L. 39/1989 (L. 57/2001)
Obbligatoria per esercitare
Art. 3, c. 5-bis, L. 39/1989 (L. 57/2001)
2. Incompatibilità: cosa si può fare e cosa no
L’art. 5, c. 3, L. 39/1989, riscritto dalla L. 37/2019 e dalla L. 238/2021, non vieta ogni altra attività: l’incompatibilità riguarda il pubblico impiego, i servizi finanziari e le attività del medesimo settore merceologico, oltre ai conflitti di interesse.
Voce
Regime
Norma
Incompatibile
Dipendente pubblico a tempo pienoSalvo il part-time non superiore al 50% (nota MISE del 12 maggio 2022), nei limiti delle regole del pubblico impiegoArt. 5, c. 3, L. 39/1989 (mod. L. 238/2021)
Incompatibile
Art. 5, c. 3, L. 39/1989 (mod. L. 238/2021)
Dipendente o collaboratore di banche, assicurazioni e altre imprese di servizi finanziariArt. 5, c. 3, L. 39/1989 (mod. L. 238/2021)
Incompatibile
Art. 5, c. 3, L. 39/1989 (mod. L. 238/2021)
Impresa di produzione, vendita, rappresentanza o promozione di beni del medesimo settore merceologico (es. costruttore che vende immobili) e suoi dipendentiArt. 5, c. 3, L. 39/1989 (mod. L. 37/2019 e L. 238/2021)
Incompatibile
Art. 5, c. 3, L. 39/1989 (mod. L. 37/2019 e L. 238/2021)
Professione intellettuale del medesimo settore o in conflitto di interessiNon ogni professione: solo quella che interferisce con il settore in cui si mediaArt. 5, c. 3, L. 39/1989 (mod. L. 238/2021)
Incompatibile
Art. 5, c. 3, L. 39/1989 (mod. L. 238/2021)
Compatibile
Dipendente o collaboratore di un’agenzia immobiliareServe comunque l’abilitazione per svolgere attività di mediazioneArt. 5, c. 3, L. 39/1989; D.M. 26/10/2011
Compatibile
Art. 5, c. 3, L. 39/1989; D.M. 26/10/2011
Dipendente o collaboratore di un’impresa di mediazione creditiziaArt. 5, c. 3, L. 39/1989; art. 128-sexies D.Lgs. 385/1993
Compatibile
Art. 5, c. 3, L. 39/1989; art. 128-sexies D.Lgs. 385/1993
Dipendente pubblico in part-time non superiore al 50%Nota MISE 12/05/2022; L. 662/1996
Compatibile
Nota MISE 12/05/2022; L. 662/1996
Amministratore di condominioResta il divieto di operare in conflitto di interessi, da valutare nel caso concretoCGUE C-242/23; Cons. Stato n. 1925/2025
Compatibile
CGUE C-242/23; Cons. Stato n. 1925/2025
3. Quanto costa prendere il patentino
Le voci di spesa dal corso all’avvio dell’attività. Gli importi dei corsi e delle polizze sono liberi; quelli della domanda d’esame e delle pratiche camerali li fissa ciascuna Camera di Commercio nel proprio bando o tariffario.
Voce
Costo o importo
Norma
Formazione ed esame
Corso abilitante riconosciuto dalla RegioneDurata fissata dalla Regione: ad esempio 150 ore in Lombardia, Lazio e CampaniaNormative regionali sulla formazione
Prezzo libero dell’ente formatore
Normative regionali sulla formazione
Domanda di ammissione all’esameImporto applicato da diverse Camere e pagato con PagoPA; fa fede il bando della propria CameraBando d’esame della Camera di Commercio
93 €: 77 € di diritti di segreteria + 16 € di imposta di bollo
Bando d’esame della Camera di Commercio
Avvio dell’attività
SCIA al Registro delle imprese / REALa partita IVA si apre gratuitamente; la pratica si presenta con la Comunicazione UnicaArt. 73 D.Lgs. 59/2010; D.M. 26/10/2011
Diritti di segreteria, bollo e diritto annuale secondo le tariffe camerali
Art. 73 D.Lgs. 59/2010; D.M. 26/10/2011
Polizza RC professionale: premio annuoSenza polizza: sanzione amministrativa da 3.000 € a 5.000 €Art. 3, c. 5-bis, L. 39/1989; L. 205/2017
Prezzo libero, secondo massimale e compagnia
Art. 3, c. 5-bis, L. 39/1989; L. 205/2017
Massimale minimo: ditta individualeMassimali minimi ministeriali richiesti dalle Camere
260.000 €
Massimali minimi ministeriali richiesti dalle Camere
Massimale minimo: società di persone (s.n.c., s.a.s.)Massimali minimi ministeriali richiesti dalle Camere
520.000 €
Massimali minimi ministeriali richiesti dalle Camere
Massimale minimo: società di capitali (s.r.l., s.p.a., cooperative)Massimali minimi ministeriali richiesti dalle Camere
1.550.000 €
Massimali minimi ministeriali richiesti dalle Camere
4. Lavorare in agenzia senza patentino ed esercizio abusivo
Mettere in relazione le parti per la conclusione di un affare è mediazione (art. 1754 c.c.) ed è riservato a chi è abilitato e iscritto; chi in agenzia svolge solo mansioni di supporto, come segreteria e archivio, non media.
Voce
Conseguenza
Norma
Chi svolge l’attività per conto dell’agenziaTitolare, legali rappresentanti, preposti, dipendenti e collaboratori che medianoArt. 73 D.Lgs. 59/2010; D.M. 26/10/2011
Deve avere i requisiti ed essere iscritto nel REA
Art. 73 D.Lgs. 59/2010; D.M. 26/10/2011
Mediazione “atipica” su incarico di una sola parteCass. SU n. 19161/2017
Serve comunque l’abilitazione
Cass. SU n. 19161/2017
Mediazione occasionaleArt. 12 D.M. 26/10/2011
Stessi requisiti, sezione apposita del REA, massimo 60 giorni
Art. 12 D.M. 26/10/2011
Diritto alla provvigione del non abilitatoArt. 6 L. 39/1989
Non spetta
Art. 6 L. 39/1989
Sanzione per esercizio senza abilitazioneArt. 8 L. 39/1989
Da 7.500 € a 15.000 € e restituzione delle provvigioni percepite
Art. 8 L. 39/1989
Dopo tre sanzioniAnche se le sanzioni precedenti sono state pagate con effetto liberatorioArt. 8 L. 39/1989; art. 348 c.p.
Pene dell’art. 348 c.p. (esercizio abusivo di una professione)
Art. 8 L. 39/1989; art. 348 c.p.
Requisiti, incompatibilità e sanzioni sono verificati sulla L. 39/1989 e sui quesiti commentati di ImmoQuiz. Gli importi della domanda d’esame e i massimali della polizza sono quelli indicati dalle Camere di Commercio: fanno fede il bando e le istruzioni della propria Camera.
5. Disciplina della Mediazione
Quesiti reali d’esame su requisiti, SCIA, polizza e incompatibilità
Sei quesiti della banca dati ImmoQuiz con la risposta corretta, la spiegazione e il riferimento normativo.
Quesito 1 · Mediazione · difficoltà facile
Quale percorso consente di ottenere l'abilitazione all'attività di agente immobiliare?
AIscrizione all'albo dei geometri
BLaurea in giurisprudenza, senza esame
CDiploma di scuola secondaria di secondo grado, corso di formazione riconosciuto ed esame presso la Camera di CommercioRisposta corretta
DDue anni di esperienza come collaboratore, senza esame
Commento: L'art. 2, comma 3, lett. e), della L. 39/1989 richiede il diploma di scuola secondaria di secondo grado, la frequenza di un corso di formazione e il superamento di un esame presso la Camera di Commercio. Sono inoltre necessari i requisiti morali previsti dalla legge, come l'assenza di determinate condanne penali. Superato l'esame, l'attività si avvia con SCIA e iscrizione nel Registro Imprese o nel REA.
Riferimento normativo: Art. 2 L. 39/1989; art. 73 D.Lgs. 59/2010
Quesito 2 · Mediazione · difficoltà media
Dopo la soppressione del ruolo degli agenti d'affari in mediazione (D.Lgs. 59/2010), come si avvia l'attività?
ACon autorizzazione del Comune
BCon SCIA presentata alla Camera di Commercio e iscrizione nel Registro Imprese o nel REARisposta corretta
CCon iscrizione all'albo tenuto dal Tribunale
DNon è richiesto alcun adempimento
Commento: L'art. 73 del D.Lgs. 59/2010 ha soppresso il ruolo degli agenti d'affari in mediazione tenuto dalle Camere di Commercio. L'attività si avvia con Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) alla CCIAA, che verifica i requisiti e iscrive l'impresa nel Registro Imprese e i soggetti abilitati nel REA. Le modalità operative sono state definite dal D.M. 26 ottobre 2011.
La polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale dell'agente immobiliare è:
AFacoltativa e consigliata
BObbligatoria solo per le società
CObbligatoria, a copertura dei rischi professionali e a tutela dei clientiRisposta corretta
DObbligatoria solo per le locazioni
Commento: L'art. 3, comma 5-bis, della L. 39/1989, introdotto dalla L. 57/2001, subordina l'esercizio dell'attività di mediazione alla prestazione di una garanzia assicurativa. La polizza copre i rischi professionali e tutela i clienti dai danni derivanti dall'attività dell'agente. Il possesso della polizza è verificato dalla Camera di Commercio al momento della SCIA e nelle revisioni periodiche.
Riferimento normativo: Art. 3, c. 5-bis, L. 39/1989
Quesito 4 · Mediazione · difficoltà media
Quale di queste attività è incompatibile con l'esercizio della mediazione immobiliare?
AAmministratore di condominio
BDipendente di una bancaRisposta corretta
CDipendente di un'impresa di mediazione creditizia
DDipendente pubblico in part-time al 30%
Commento: L'art. 5, comma 3, della L. 39/1989 dichiara incompatibile la mediazione con il lavoro di dipendente o collaboratore di imprese esercenti servizi finanziari, come banche e assicurazioni. Sono invece fatte salve la mediazione creditizia e, secondo la nota MISE del 2022, il pubblico impiego part-time non superiore al 50%. L'amministrazione di condominio è compatibile dopo la sentenza del Consiglio di Stato n. 1925/2025.
Riferimento normativo: Art. 5, c. 3, L. 39/1989 (mod. L. 238/2021)
Quesito 5 · Mediazione · difficoltà facile
Un agente abilitato può lavorare come dipendente di un'agenzia immobiliare?
ANo, il lavoro dipendente è sempre incompatibile
BSì, il lavoro presso imprese di mediazione non rientra tra le incompatibilitàRisposta corretta
CSolo se part-time
DSolo dopo 5 anni di esperienza
Commento: Dopo la L. 238/2021 le incompatibilità riguardano il lavoro dipendente pubblico (salvo part-time non superiore al 50%) e quello presso imprese di servizi finanziari o imprese del medesimo settore merceologico. Lavorare per un'impresa di mediazione immobiliare è invece la modalità tipica di esercizio dell'attività. Anche il dipendente che svolge attività di mediazione deve possedere i requisiti ed essere iscritto nel REA.
Riferimento normativo: Art. 5, c. 3, L. 39/1989 (mod. L. 238/2021); D.M. 26/10/2011
Quesito 6 · Mediazione · difficoltà media
Un soggetto che svolge attività di mediazione immobiliare senza essere abilitato e iscritto presso la Camera di Commercio:
AHa comunque diritto alla provvigione se l'affare si conclude
BHa diritto alla provvigione ridotta della metà
CNon ha diritto alla provvigione ed è soggetto a sanzione amministrativaRisposta corretta
DHa diritto alla provvigione solo se l'incarico era scritto
Commento: L'art. 6 della L. 39/1989 stabilisce che hanno diritto alla provvigione soltanto i mediatori iscritti; oggi, soppresso il ruolo dal D.Lgs. 59/2010, l'abilitazione risulta dall'iscrizione nel Registro Imprese o nel REA. Chi esercita senza iscrizione è punito con una sanzione amministrativa pecuniaria (art. 8 L. 39/1989) ed è tenuto a restituire le provvigioni percepite. La mancanza dell'abilitazione rende quindi l'attività abusiva, a prescindere dalla forma dell'incarico.
Riferimento normativo: Artt. 6 e 8 L. 39/1989; art. 73 D.Lgs. 59/2010
Quanto tempo serve per prendere il patentino da agente immobiliare?
Servono il corso di formazione riconosciuto dalla Regione (in diverse Regioni, come Lombardia, Lazio e Campania, dura 150 ore distribuite in alcuni mesi), poi l’esame scritto e orale in Camera di Commercio nella prima sessione utile del bando e infine la SCIA per avviare l’attività. I tempi complessivi dipendono dal calendario del corso e delle sessioni d’esame della propria Camera.
Quanto costa il patentino da agente immobiliare?
Il corso ha un prezzo libero, fissato dall’ente formatore. Per la domanda d’esame diverse Camere chiedono 77 € di diritti di segreteria più 16 € di bollo, ma fa fede il bando della propria Camera. Per esercitare servono poi la SCIA al Registro delle imprese, con i diritti camerali, e una polizza RC professionale con massimali minimi di 260.000 € per le ditte individuali, 520.000 € per le società di persone e 1.550.000 € per le società di capitali.
Si può lavorare in un’agenzia immobiliare senza patentino?
Sì, ma solo con mansioni di supporto come segreteria e archivio: chi mette in relazione le parti per concludere l’affare svolge mediazione e deve essere abilitato e iscritto nel REA, anche se è dipendente o collaboratore. Chi esercita senza abilitazione non ha diritto alla provvigione (art. 6 L. 39/1989), rischia una sanzione da 7.500 € a 15.000 € con la restituzione delle provvigioni e, dopo tre sanzioni, le pene dell’art. 348 del codice penale.
Con quali attività è incompatibile l’agente immobiliare?
Con il lavoro di dipendente pubblico, salvo il part-time non superiore al 50%, con il lavoro presso banche, assicurazioni e altre imprese di servizi finanziari (esclusa la mediazione creditizia) e con le attività imprenditoriali e professionali del medesimo settore merceologico o in conflitto di interessi (art. 5, c. 3, L. 39/1989). Sono compatibili il lavoro in agenzia immobiliare e, dopo il Consiglio di Stato n. 1925/2025, l’amministrazione di condominio.
Guide all’esame
Sedi, materie, prova orale e formulario
Il programma d’esame è nazionale (D.M. 300/1990); calendario e modalità di svolgimento li stabilisce ciascuna Camera di Commercio.