Come si calcola il rendimento di un immobile in affitto?

Il rendimento lordo è il canone annuo diviso per il prezzo: un appartamento acquistato a 240.000 € e locato a 800 € al mese incassa 9.600 € l’anno, cioè il 4% lordo. Il rendimento netto divide invece il reddito netto, cioè il canone meno spese, imposte e sfitto, ed è sempre inferiore a quello lordo.

Cos’è il valore di capitalizzazione di un immobile?

È il valore di mercato stimato dividendo il reddito netto annuo per il saggio di capitalizzazione: V = Rn / r. Ad esempio un immobile locato a 1.000 € al mese con spese di parte proprietaria del 30% ha un reddito netto di 8.400 € e, al saggio del 5%, vale 168.000 €.

Quali spese si tolgono dal canone per avere il reddito netto?

Le spese di parte proprietaria, o padronale: manutenzione, reintegrazione, assicurazione, sfitto e inesigibilità, amministrazione e imposte. Le rate del mutuo non si detraggono, perché dipendono dalle scelte finanziarie del singolo proprietario e non dal bene.

Come si sceglie il saggio di capitalizzazione?

Si ricava dal mercato con la formula inversa r = Rn / V, dividendo il reddito netto di immobili simili per il loro prezzo, e si corregge con aggiunte e detrazioni per le caratteristiche del bene. A parità di reddito un saggio più alto dà un valore più basso: le zone centrali e di pregio hanno saggi più bassi di quelle periferiche.

Che differenza c’è tra reddito netto e beneficio fondiario?

Il beneficio fondiario è il reddito netto spettante al proprietario: nella stima dei fondi rustici si ottiene dalla produzione lorda vendibile meno tutte le spese (Bf = Plv − Sp), in quella dei fabbricati dal canone meno le spese di parte proprietaria. In entrambi i casi il valore è il reddito netto capitalizzato al saggio di mercato.

In quanti anni si rientra dell’investimento?

Nel calcolo semplice si divide il totale investito per il reddito netto annuo: è l’inverso del rendimento netto, quindi al 5% netto servono 20 anni. Lo stesso legame c’è tra moltiplicatore del reddito e rendimento lordo: un prezzo pari a 15 volte il canone lordo annuo corrisponde a un rendimento lordo di circa il 6,67%.

Calcolatore gratuito · Estimo

Calcolo del rendimento da locazione e del valore di capitalizzazione

Il rendimento lordo di un affitto è il canone annuo diviso per il prezzo; quello netto toglie prima le spese del proprietario: manutenzione, amministrazione, assicurazione, sfitto e imposte. Letta al contrario, la stessa formula dà il valore di capitalizzazione dell’Estimo: V = Rn / r. Inserisci i tuoi dati: il risultato si aggiorna mentre scrivi.

Dati dell’immobile in affitto

Che cosa vuoi calcolare

Rendimentor = Rn / VValore di capitalizzazioneV = Rn / r

Canone di locazione (€)

Al meseAll’anno

Il canone annuo è il reddito lordo (Rl) dell’immobile.

Spese annue di parte proprietaria

Voce per voceIn percentuale

Manutenzione e reintegrazione (€ l’anno)
Lavori a carico del proprietario e accantonamento per rifare impianti e finiture
Amministrazione (€ l’anno)
Gestione del contratto e spese condominiali che restano al proprietario
Assicurazione (€ l’anno)
Polizza del fabbricato
Sfitto e inesigibilità (% del canone)
Mesi senza inquilino e canoni non pagati, in percentuale del canone
Imposte sull’immobile (€ l’anno)
IMU e altri tributi a carico del proprietario

Le rate del mutuo non si detraggono: dipendono da chi compra, non dall’immobile.

Prezzo o valore dell’immobile (€)

Imposta sul canone

Prima delle imposte sul redditoRendimento netto delle sole spese, come nei quesiti d’esameCedolare secca 21%Canone liberoCedolare secca 10%Canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa

Opzioni avanzate: costi di acquisto e lavori

Costi di acquisto (€)

Imposte, notaio e provvigione dell’agenzia.

Lavori di ristrutturazione (€)

Si sommano al prezzo nell’investimento: rendimenti e anni di rientro si calcolano sul totale, il saggio implicito sul solo prezzo.

Risultato

Reddito lordo (canone annuo)700 € × 12: 8.400 €
Spese di parte proprietaria (25% del reddito lordo)560 € + 240 € + 160 € + 420 € + 720 €: 2.100 €
Reddito netto (Rn)8.400 € − 2.100 €: 6.300 €
Rendimento lordo8.400 € / 140.000 €: 6%
Rendimento netto (saggio implicito r = Rn / V)6.300 € / 140.000 €: 4,5%
Anni di rientro140.000 € / 6.300 €: 22,2 anni

Il prezzo vale 16,7 volte il canone annuo (moltiplicatore del reddito): più è alto, più basso è il rendimento lordo.

Rendimento prima delle imposte sul reddito: scegli la cedolare secca per vederlo al netto.
Calcolo indicativo: non considera rivalutazione dell’immobile, interessi del mutuo né costo del denaro.

Punti chiave d’esame sulla capitalizzazione dei redditi

All’esame da agente immobiliare la stima per capitalizzazione è materia di Estimo: dal canone al reddito netto, dal saggio al valore e, con la formula inversa, dal prezzo al rendimento.

Formule, spese ed esempi

Come si calcolano rendimento e valore di capitalizzazione

Rendimento e valore di capitalizzazione sono le due facce della stessa formula: il valore è il reddito netto diviso per il saggio (V = Rn / r), il rendimento netto è il reddito netto diviso per il prezzo (r = Rn / V). Chi stima parte dal saggio di mercato, chi investe dal prezzo.

Formule

Reddito lordo: Rl = canone mensile × 12
Reddito netto: Rn = Rl − spese di parte proprietaria
Valore di capitalizzazione: V = Rn / r
Saggio di capitalizzazione: r = Rn / V (da immobili simili venduti)
Rendimento lordo = Rl / prezzo; rendimento netto = Rn / prezzo
Anni di rientro = investimento / Rn; moltiplicatore = prezzo / Rl

Reddito lordo e reddito netto (beneficio fondiario)

Il reddito lordo è il canone annuo di mercato. Il reddito netto, o beneficio fondiario, è ciò che resta al proprietario dopo le spese ordinarie che gravano su qualunque proprietario, dette di parte proprietaria o padronale:

Manutenzione e quota di reintegrazione
Amministrazione
Assicurazione del fabbricato
Sfitto e inesigibilità dei canoni
Imposte a carico del proprietario, come l’IMU

Le rate e gli interessi del mutuo non si detraggono: dipendono dalle scelte finanziarie di chi compra, non dall’immobile (principio di ordinarietà). Nei fondi rustici il beneficio fondiario è la produzione lorda vendibile meno tutte le spese: Bf = Plv − Sp.

Che cosa fa salire o scendere il saggio

Saggio più basso, valore più alto

Zone centrali e di pregio
Immobile in buono stato, facile da affittare e da rivendere
Rischio basso di sfitto e di canoni non pagati

Saggio più alto, valore più basso

Zone periferiche o poco richieste
Immobile da ristrutturare o poco appetibile
Rischio maggiore di sfitto e di morosità

Il saggio medio della zona si ricava dalle compravendite di immobili simili (r = Rn / V) e si corregge con aggiunte e detrazioni per le caratteristiche dell’immobile. Per chi investe vale il rovescio della medaglia: un rendimento alto spesso compensa un rischio più alto.

Esempi svolti

Valore di un negozio locato a 1.500 € al mese, con spese di parte proprietaria del 30% e saggio del 6%: Rl = 18.000 €, Rn = 18.000 € − 5.400 € = 12.600 €, V = 12.600 € / 0,06 = 210.000 €. Capitalizzando il reddito lordo si otterrebbero 300.000 €: è l’errore più frequente.
Saggio dal mercato: un appartamento simile venduto a 250.000 € con un reddito netto di 11.250 € indica r = 11.250 € / 250.000 € = 4,5%. Se l’immobile da stimare ha un reddito netto di 9.900 €, vale 9.900 € / 0,045 = 220.000 €.
Rendimento di un bilocale da 120.000 € locato a 650 € al mese, con spese del 20%: lordo 7.800 € / 120.000 € = 6,5%, netto 6.240 € / 120.000 € = 5,2%. Con la cedolare al 21% (1.638 €) il netto scende al 3,84% e si rientra in 26,1 anni; a canone concordato, con la cedolare al 10%, è il 4,55%.
Fondo rustico con produzione lorda vendibile di 45.000 € e spese di 33.000 €: beneficio fondiario Bf = 12.000 €, valore al saggio del 3% V = 12.000 € / 0,03 = 400.000 €.

Riferimenti

Estimo: procedimento analitico di stima per capitalizzazione dei redditi (V = Rn / r)
Estimo generale e Codice delle Valutazioni Immobiliari: aspetti economici e procedimenti di stima
Art. 3 D.Lgs. 23/2011: cedolare secca del 21% e, a canone concordato, del 10% sul canone annuo
Art. 1, cc. 738 e seguenti, L. 160/2019: IMU, dovuta anche con la cedolare secca

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