Quanto si paga di cedolare secca?

Il 21% del canone annuo per i contratti a canone libero e il 10% per quelli a canone concordato nei Comuni previsti dalla legge. Per le locazioni brevi, fino a 30 giorni, l’aliquota è del 26%, ridotta al 21% per una sola unità scelta dal locatore.

Con la cedolare secca si pagano registro e bollo?

No: la cedolare sostituisce IRPEF, addizionali e le imposte di registro e di bollo sul contratto, anche per proroghe e risoluzioni, e vale per entrambe le parti. Il contratto va comunque registrato e la proroga comunicata con il modello RLI entro trenta giorni.

Chi può scegliere la cedolare secca?

Il locatore persona fisica proprietario o titolare di un altro diritto reale di godimento, che non affitta nell’esercizio di impresa, arti o professioni. Società ed enti restano nella tassazione ordinaria.

Con la cedolare secca si può aggiornare il canone con l’ISTAT?

No: per tutta la durata dell’opzione il locatore rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone, compresa la variazione ISTAT, e la rinuncia va comunicata al conduttore con raccomandata.

Quanto costa registrare un affitto senza cedolare secca?

L’imposta di registro è il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 € per la prima annualità, divisa in parti uguali tra locatore e conduttore salvo patto contrario. Si aggiunge il bollo di 16 € ogni 4 facciate per ciascun originale: con due originali di 4 facciate, 32 €.

Quanti appartamenti si possono affittare con le locazioni brevi?

Dal 2026 al massimo due per anno con la cedolare secca: oltre, l’attività si presume d’impresa e la cedolare non si applica. Su un appartamento scelto dal locatore l’aliquota è del 21%, sull’altro del 26%.

Calcolatore gratuito · Diritto tributario

Calcolo cedolare secca: quanto paghi e quanto risparmi

La cedolare secca è il 21% del canone annuo a canone libero e il 10% a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa; sulle locazioni brevi è il 21% per un appartamento e il 26% per l’altro. Sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo. Inserisci il canone: il risultato si aggiorna mentre scrivi.

Dati dell’affitto

Tipo di contratto

Canone libero (4+4)Cedolare al 21%Canone concordato (3+2, transitorio o per studenti)Cedolare al 10% nei Comuni ad alta tensione abitativaLocazione breve: appartamento sceltoFino a 30 giorni, cedolare al 21% su una sola unitàLocazione breve: secondo appartamentoFino a 30 giorni, cedolare al 26%

Canone (€)

Al meseAll’anno

La tua aliquota IRPEF più alta (per il confronto)

23%fino a 28.000 €33%da 28.000 a 50.000 €43%oltre 50.000 €

È l’aliquota dello scaglione in cui cade il tuo reddito complessivo, affitto compreso.

Opzioni avanzate: addizionali e bollo

Addizionali IRPEF regionale e comunale (%)

La cedolare sostituisce anche le addizionali: aggiungi la somma delle tue aliquote per un confronto più preciso. Vuoto = confronto sulla sola IRPEF.

Contratto da registrare

Originali

Fogli da 4 facciate

Il bollo è di 16 € ogni 4 facciate (o 100 righe) per ciascun originale.

Risultato

Canone annuo: 10.800 €
Cedolare secca 21%10.800 € × 21%: 2.268 €
Netto dopo la cedolare711 € al mese: 8.532 € l’anno

Imposte d’atto che con la cedolare non paghi

Registro 2% (prima annualità)10.800 € × 2%, metà a tuo carico: 108 €: 216 €
Registro dalla seconda annualità: 216 € l’anno
Bollo sul contratto16 € × 2 originali × 1 foglio: 32 €

Confronto con il regime ordinario

Reddito imponibile10.800 € × 95%: 10.260 €
IRPEF 33%10.260 € × 33%: 3.385,80 €
Metà del registro a tuo carico: 108 €
Totale regime ordinario: 3.493,80 €

Con la cedolare secca risparmi 1.225,80 € l’anno.

Come si versa

Primo anno: nessun acconto, perché manca l’imposta dell’anno precedente; i 2.268 € si versano a saldo entro il 30 giugno dell’anno dopo.
Anni successivi, a canone invariato: Acconto del 100% in due rate: 907,20 € (40%) entro il 30 giugno e 1.360,80 € (60%) entro il 30 novembre.

Calcolo indicativo: il confronto usa la tua aliquota IRPEF più alta e non considera detrazioni né la rendita catastale, che conta se è superiore al canone ridotto.
Con la cedolare rinunci agli aggiornamenti del canone, ISTAT compreso, per tutta la durata dell’opzione.

Punti chiave d’esame sulla cedolare secca

All’esame da agente immobiliare la cedolare secca è materia di Diritto tributario: chi può sceglierla, su quali contratti, con quali aliquote e che cosa comporta per il canone.

Voce	Regola	Norma
Chi può optare e per quali immobili
Chi può optareSocietà ed enti restano nel regime ordinarioArt. 3 D.Lgs. 23/2011	Il locatore persona fisica, proprietario o titolare di un diritto reale di godimento, che non agisce nell’esercizio di impresa, arti o professioni	Art. 3 D.Lgs. 23/2011
Immobili ammessiEsclusi uffici, negozi e altri immobili strumentali: per i negozi C/1 l’opzione valeva solo per i contratti stipulati nel 2019Art. 3 D.Lgs. 23/2011; art. 1, c. 59, L. 145/2018	Abitazioni da A/1 ad A/11, esclusi gli uffici A/10, e le pertinenze locate insieme	Art. 3 D.Lgs. 23/2011; art. 1, c. 59, L. 145/2018
Conduttore che affitta nell’esercizio d’impresaPer l’Agenzia (circ. 26/E/2011) l’opzione non spetta se l’inquilino affitta nell’esercizio di impresa o professione, ad esempio una società per i dipendenti; la Cassazione (sent. 12395/2024 e 12079/2025) la ritiene possibile: prima di optare serve un parere professionaleArt. 3, c. 6, D.Lgs. 23/2011	Esclusa per l’Agenzia delle Entrate, ammessa dalla Cassazione	Art. 3, c. 6, D.Lgs. 23/2011
Aliquote
Canone libero (4+4)Art. 3, c. 2, D.Lgs. 23/2011	21% del canone annuo	Art. 3, c. 2, D.Lgs. 23/2011
Canone concordatoContratti 3+2, transitori e per studenti universitari a canone concordato, nei Comuni ad alta tensione abitativaArt. 3, c. 2, D.Lgs. 23/2011; L. 160/2019	10% del canone annuo	Art. 3, c. 2, D.Lgs. 23/2011; L. 160/2019
Locazioni brevi (fino a 30 giorni)Dal 2026, con più di 2 appartamenti in locazione breve l’attività si presume d’impresa e la cedolare non si applicaArt. 4 D.L. 50/2017; art. 1, c. 63, L. 213/2023; L. 199/2025	21% su un solo appartamento scelto, 26% sull’altro	Art. 4 D.L. 50/2017; art. 1, c. 63, L. 213/2023; L. 199/2025
Che cosa comporta
Imposte sostituiteAnche su proroghe e risoluzioni; la registrazione resta obbligatoriaArt. 3, c. 1, D.Lgs. 23/2011	IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo sul contratto	Art. 3, c. 1, D.Lgs. 23/2011
Aggiornamento del canoneLa rinuncia si comunica al conduttore con raccomandataArt. 3, c. 11, D.Lgs. 23/2011	Rinuncia a ogni aggiornamento, ISTAT compreso, per tutta la durata dell’opzione	Art. 3, c. 11, D.Lgs. 23/2011
Imposte d’atto senza cedolareLe locazioni fino a 30 giorni nell’anno si registrano solo in caso d’usoArt. 5 Tariffa, parte I, D.P.R. 131/1986; art. 8 L. 392/1978; D.P.R. 642/1972	Registro 2% del canone annuo (minimo 67 € la prima annualità), a metà tra le parti; bollo 16 € ogni 4 facciate per originale	Art. 5 Tariffa, parte I, D.P.R. 131/1986; art. 8 L. 392/1978; D.P.R. 642/1972
Versamenti
SaldoArt. 3, c. 4, D.Lgs. 23/2011	Entro il 30 giugno dell’anno successivo, alle scadenze dell’IRPEF	Art. 3, c. 4, D.Lgs. 23/2011
AccontoNel primo anno di opzione l’acconto non si versa: manca l’imposta dell’anno precedenteArt. 3, c. 4, D.Lgs. 23/2011	100% dell’imposta dell’anno prima: niente fino a 51,65 €; sotto 257,52 € unica rata entro il 30 novembre, altrimenti 40% entro il 30 giugno e 60% entro il 30 novembre	Art. 3, c. 4, D.Lgs. 23/2011

Formule, aliquote ed esempi

Come si calcola la cedolare secca

La cedolare è una percentuale fissa del canone annuo, senza deduzioni, al posto di IRPEF, addizionali, registro e bollo. Conviene quando la tua aliquota IRPEF, applicata al canone ridotto, supera quella della cedolare.

Formule

Cedolare = canone annuo × 21% (canone libero) oppure × 10% (canone concordato)
Locazioni brevi: incasso × 21% su un solo appartamento scelto, × 26% sull’altro
Regime ordinario: IRPEF = canone × 95% (× 70% a canone concordato) × aliquota IRPEF
Senza cedolare: registro = canone annuo × 2% (prima annualità minimo 67 €), metà per parte
Senza cedolare: bollo = 16 € × originali × fogli da 4 facciate
Acconto = 100% della cedolare dell’anno prima: 40% entro il 30 giugno e 60% entro il 30 novembre

Aliquote per tipo di contratto

Contratto	Durata	Cedolare
Canone libero	4 anni + 4	21%
Canone concordato	3 anni + 2	10%
Transitorio a canone concordato	da 1 a 18 mesi	10%
Studenti universitari a canone concordato	da 6 a 36 mesi	10%
Locazione breve	fino a 30 giorni	21% su un appartamento, 26% sull’altro

Il 10% vale nei Comuni ad alta tensione abitativa; altrove anche i contratti concordati pagano il 21%.

Esempi svolti

Canone concordato di 650 € al mese (7.800 € l’anno) con IRPEF al 23%: cedolare 10% = 780 €; nel regime ordinario IRPEF su 5.187 € (95% e poi 70%) = 1.193,01 €, più 78 € di registro: con la cedolare risparmi 491,01 €.
Secondo appartamento in locazione breve con 10.000 € di incassi e IRPEF al 23%: cedolare 26% = 2.600 €, IRPEF ordinaria 2.185 €: la cedolare costa 415 € in più.
Canone di 200 € al mese senza cedolare: il 2% di 2.400 € è 48 €, ma per la prima annualità si paga il minimo di 67 €.
Acconti: con 1.200 € di cedolare l’anno prima si versano 480 € entro il 30 giugno e 720 € entro il 30 novembre; con 200 €, sotto 257,52 €, un’unica rata di 200 € entro il 30 novembre.

Norme di riferimento

Art. 3 D.Lgs. 23/2011: cedolare secca, aliquote, opzione, rinuncia agli aggiornamenti del canone e versamenti
L. 160/2019: aliquota del 10% a canone concordato resa stabile
Art. 4 D.L. 50/2017 e art. 1, c. 63, L. 213/2023: locazioni brevi al 21% e al 26%; art. 1, c. 595, L. 178/2020 (mod. L. 199/2025): al massimo 2 appartamenti
Art. 37, c. 4-bis, TUIR e art. 8 L. 431/1998: deduzione del 5% e riduzione del 30% a canone concordato nel regime ordinario
Art. 11 TUIR (mod. L. 199/2025): aliquote IRPEF del 23%, 33% e 43%
Art. 5 della Tariffa, parte I, D.P.R. 131/1986 e art. 8 L. 392/1978: registro del 2%, minimo 67 €, a metà tra le parti
Art. 2 della Tariffa allegata al D.P.R. 642/1972: bollo di 16 € ogni 4 facciate

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